導語
房地產定調，防風險、促需求，對市場企穩回升充滿信心。貨幣政策穩健精準，差別化住房信貸支持尤為可期。
◎ 文 / 楊科偉、李詩昀
一、房地產定調：防風險、促需求，對市場企穩回升充滿信心
2023年《報告》定調，要有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。
首先需要明確的是，雖然本次《報告》的工作建議中并未提到“房住不炒”，但這并不表示這一定位會發生動搖，相反，“房住不炒”已成為住房基本制度和長效機制的基本遵循，會一以貫之地堅持。事實上，今年《報告》提到的房地產工作重點仍是防風險、增信心促需求，與《求是》雜志刊文相關提法一脈相承。首先，重點強調化解房地產業風險，其次，因城施策精準對癥，著力改善預期、擴大有效需求。中長期來看，向新發展模式轉型是大勢所趨。
除了《報告》之外，“部長通道”發言、代表議案建議、委員提案等也值得引起我們的關注。
住建部部長倪虹在第二場“部長通道”上表示，對2023年房地產市場企穩回升充滿信心，比年初“很有信心”表態更為為積極，他還列舉了市場供需、預期、政策落實三方面原因，但同時強調，期望中企穩回升有4個原則，即堅持“房住不炒”、大力支持剛性和改善性需求、防止市場大起大落、促進行業高質量發展。此外，倪部長還指出2023年房地產工作，要在穩支柱、防風險、惠民生三方面下功夫。
在圍繞“促進房地產市場平穩健康發展”小組討論時，經濟界別組織委員積極建言獻策。比如中國國務院發展研究中心原黨組書記馬建堂就強調一定要把房地產市場穩住，證監會原副主席趙爭平、上海證券交易所黨委副書記總經理蔡建春、銀保監會上海監管局黨委書記局長王俊壽等委員主要就強化金融支持等提出了建議。
二、GDP增長5%左右、穩定就業、增加收入，提升居民購房能力
三、貨幣政策穩健精準，差別化住房信貸支持尤為可期
四、財政適度加力養老生育等保障體系，減輕購房者后顧之憂
近6次兩會對房地產定調的變化主要體現在六方面：第一，房地產在《報告》中所處章節變化，由擴內需向保民生再向防范經濟風險轉變；第二，支持需求等表述出現在2018、2022、2023房地產市場快速下行期，而市場相對平穩的時期未提；第三，2023年首次提出防風險；第四，2022年首提新發展模式，2023年要平穩過渡；第五，2018-2019年棚改逐漸進入收尾期，2020年后舊改逐步取代棚改成為《報告》中的?？?；第六，2018年-2021年房地產有關表態漸進積極，但2022年后讓步于穩地產房地產稅暫時擱淺。
與之相對應的，有五方面內容保持不變：第一，“房住不炒”定位長期堅持；第二，因城施策、一城一策基調不變；第三，租賃、保障作為住房保障體系建設的重要在持續發力；第四，促進居民增收、穩定就業導向不變，房地產市場也將受益于此；第五，推進區域協調發展，房地產市場份額也將向城市群集中。
整體來看，房地產政策的核心訴求是“穩”，即出發點和落腳點都是促進行業平穩健康發展，這一點一直沒有變，無論是“房住不炒”、“因城施策”的長期定位，還是“促需求、棚改舊改”等短期舉措，都是服務于穩地產這一根本目標
一、變：發展模式、舊改、房地產稅生變，防范風險重要性抬升
1、《報告》中房地產所處章節從擴內需到保民生再到防風險
近幾年，房地產相關內容在《報告》中所處章節位置發生了一些變化，顯示行業定位和政策訴求逐漸由“支撐穩增長”轉向“安居惠民生”。比如2017年，房地產所在的是供給側改革、去庫存章節，2019，房地產成為提高新型城鎮化質量的重要一環，反過來新型城鎮化也為房地產注入新的發展動能。2020年，新冠疫情爆發、外貿壓力陡增，房地產更是被寫入擴大內需章節之中，蘊含穩地產進而穩增長之意。而2021年以后，房地產持續出現在《報告》的民生福祉相關章節。2022年，房企暴雷、項目爛尾、居民斷貸等事件接連爆發，化解房地產業風險迫在眉睫，因此在2023年的兩會《報告》上，首次在防風險章節提到房地產，并且由于行業產業鏈長、涉及面廣，防范地產風險蔓延成為防范化解重大經濟風險的首要任務。
2、三次下行期明確支持住房需求，市場相對平穩的2019-2021未提
在市場下行壓力較大的年份，《報告》均提到“促需求”，旨在穩定市場預期、增強購房者置業信心，在市場相對平穩的2019年-2021年并未提及。比方說2017年下半年來，全國商品房銷售面積同比增速顯著收窄甚至負增，2018年《報告》就明確指出要支持居民自住需求。又比如2021年下半年以來，房地產市場深度下行，商品房銷售面積同比一直保持在負增長區間，因此2022年、2023年兩會接連強調要滿足和支持住房需求。
支持什么樣的需求？從2018年自住需求，到2022年的合理需求，再到2023年的剛性和改善需求，合理住房需求的定義逐漸明晰，內涵外延不斷豐富。舉例來說，隨著生育政策的放寬、老齡化程度的加深，改善性需求就不再止于傳統的以舊換新、以小換大置換需求，還包括生育多孩、投親養老等家庭結構變遷所衍生出的住房需求。
3、2023年首提防風險，一頭保交付一頭保優質主體
4、向新發展模式平穩過渡，涵蓋市場保障雙軌并進等要求
5、2018-2019棚改聲漸稀，2020年后舊改勢漸起
2018年，《報告》明確指出要開啟三年棚改攻堅計劃，并設定了580萬套的高目標。但到了下半年，棚改政策出現明顯轉向，為了遏制地方政府隱性債務增量，決策層有意推動棚改專項債替代棚改專項貸款，至此，由棚改專項貸款到地方棚改貨幣化和居民購房消費的擴張路徑被切斷，全國棚改開始退潮。
2019年，《報告》有意弱化了棚改相關表述，既沒有沿用“攻堅”這樣的積極論調，也沒有設立量化目標。實際上，2019年也確實是大規模棚改的收官之年，央行PSL凈投放量驟降至1579億元，同比下降近八成，2020年后更是轉為凈歸還。
2020年以后，舊改取代棚改成為《報告》中的“?？汀?。其中，2020、2021年都明確提出了舊改小區開工規模目標，且目標數量還在遞增。到2022年末，實際累計改造老舊小區16.7萬個，目標任務超額完成。2023年，審議通過的《報告》相較送審稿增加了“加快推進老舊小區和危舊房改造”相關內容，表明舊改進程仍處在提速階段。
6、房地產稅讓步穩地產，擴大試點工作暫時擱置
二、不變：房住不炒、因城施策不變，租賃與保障持續發力
1、長期堅持“房住不炒”，個別年份未提不代表定位動搖
2、因城施策促進市場良性循環，地方調控更加注重精準性
與“房住不炒”的長期定位相類似，“因城施策、一城一策”也已成為樓市調控的主基調，主要原因在于近年來區域間、城市間市場分化不斷加劇，全國層面一刀切的政策已經很難適應新時期的調控需要，精準施策、靶向施治是促進房地產市場平穩健康發展的必然要求，近6次《報告》有4次提及因城施策相關內容。
2022年，地方調控從試探性松綁到應放盡放，全國296個省市縣放松房地產政策，政策頻次多達611次，其中，成都、杭州、南京等重點城市調控松綁次數均超過7次。分類來說，杭州、南京等等超過29個城市放松限購，濟南、廈門等111城放松限貸，廣州、西安等7城放松限價，蘇州、成都等24城放松限售，長沙、武漢等170城財稅刺激托市，深圳、合肥等243城放松公積金貸款。
2023年1月-3月中旬，包括廈門、長沙、沈陽在內的60個城市繼續松綁調控政策。且力度不減，比如武漢大幅松綁限購，一方面二環內的不限購政策默認延期，另一方面限購區內增加1套指標，非戶籍限購區首套“承諾辦”。
3、租賃、保障持續發力，解決好新市民、青年人等住房問題
4、多渠道促進居民增收，提升居民購買力、擴容購房消費中堅力量
5、推進區域協調發展，五大城市群將成新一輪發展高地
一、中央政策維持“托而不舉”基調，堅守“保交樓”政策底線
我們認為2023年中央層面將延續“托而不舉”的政策基調，繼續托底房地產市場，引導市場預期穩步修復，逐步化解市場風險，穩住房地產這一支柱產業進而穩住經濟大盤。但結合住建部部長對房地產企穩回升的4個原則定義，我們認為中央層面政策力度不會太大，不會搞強刺激，不會走用房地產刺激短期經濟的老路。
相較于需求端，供給側是中央層面政策的主要發力點?！氨＝粯恰币琅f是必須堅守的政策底線。前期3500億專項貸款和2000億免息再貸款等一系列舉措支持之下，2023年前2月房屋竣工面積同比增長8%，僅次于2022年12月，為2022年以來次新高，顯示“保交樓”已取得一定實質性成效。但另一方面，部分地區紓困資金審批流程長、支取困難、覆蓋面有限等問題還亟待解決，不少項目繼續停工或表演式復工也客觀存在，保交付、穩民生依然任務艱巨。
二、地方需求端政策再加力，核心城市局部松綁、壓力城市取消四限
可以預見的是，地方調控政策將進一步松綁，尤其是需求側，將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點，促進房地產市場企穩回升。
一線及強二線城市調控政策尤有放松空間。例如限購政策邊際放松，局部放開遠郊區域限購，適當增加投親養老、多孩家庭等特殊群體限購套數，下調落戶門檻、降低非戶籍居民購房社保要求等。又比如對前期出臺的緊縮性限制性政策予以糾偏或收回，包括但不限于限貸層面下調二套房首付比例，交易層面優化普宅認定標準。
弱二線及三四線繼續放開“四限”。類比于揚州等全面放開限購、常州等解除限售，壓力城市可以考慮全面取消限購、限售，破除制約合理住房消費的障礙。限貸政策進一步優化調整，用好房貸利率下限動態調節政策，執行首套房20%、二套房30%起的最低首付比例，調整貸款套數認定規則、取消認房又認貸等。
三、企業融資持續改善，優質頭部房企將獲更大支持
本文轉載自：克而瑞地產研究
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